加強國有資產租賃合同中法律管理及風險防控

xx年4月，我有幸前往上海xx大學脱產學習，參加“温州名城集團資產監管與法律法規專題研修班”。本次學習歷時5天，共完成7堂課內教學，2堂現場教學。授課老師不乏當前國內學術大家和知名教授，講授行雲流水，內容字字珠璣。這次進修對我而言，不僅是場增進新知識、新概念的學習課，還是場吸收先進理念、啟迪思想火花、解答工作疑惑的頭腦風暴。讓我重新審視工作實務中的經歷和操作，進而總結、歸納、提煉出新的認識，對我提升資產監管和法務工作認識水平有非常大的幫助作用。

聯繫當前實際，且以國有資產經營工作中頻發糾紛的租賃工作為例，談談該如何利用法律武器，加強國有資產租賃合同法律管理工作，進而表述我此次xx之行的學習心得。同時也通過聊聊在當前資產租賃法律管理工作需要注意的風險防範點，以及還能做哪些改進和完善，闡明幾點我的“設想”。

本次進修後，最強烈的認識——就是對國有資產租賃合同的法律管理不僅要“從頭管到尾”，還要有超前和後續的管理意識。從今起改變平常觀念，摒棄兩個“不要”，提倡兩個“重視”，並努力落實三個“設想”。

需要摒棄的兩個“不要”，一是不要覺得簽了合同就是萬事大吉。二是不要覺得簽了合同就可置之不理。務必提倡的兩個“重視”，一是要重視合同簽訂前的管理。二是要重視合同履約過程中的管理。三個“設想”是對完善今後工作的探究。具體如下：

一、租賃合同簽訂前的風險

（一）對承租主體資格審查管理

承租主體選擇不好，是日後產生租賃糾紛的根本原因。以南塘街江南茶市租金糾紛案為例，此案從拖欠租金開啟仲裁之路起，一直糾纏到中級法院，直到對方因破產被裁定“資不抵債無財產可執行”為終結。糾纏期間公司折損租金不説，單是為此付出的人力、物力上的訴訟成本就很值得我們在今後工作中借鑑經驗教訓。

所以簽訂租賃合同前，應儘量做好合同主體資格的法律審查把關。比如針對法人承租，可要求承租人提供近期財務報表或到工商部門求證對方資信能力，通過一看（營業執照）多瞭解（註冊資金、信用名單、資信口碑）等排查，篩選出履約能力強、商業信譽良、資金實力好的承租主體。

（二）對租賃標的物做好租前公示披露管理

標的物功能、缺陷約定不明確，也是導致租賃糾紛的一個重要誘因。在租賃合同簽訂後，以“不清楚標的物功能、缺陷”為藉口產生糾紛的情況時有發生。那麼，在租賃前對標的物的缺陷或瑕疵是“捂起來”還是“露出來”，也是實務操作中的一個風險點。比如實踐中某個標的物並不存在重大瑕疵，僅因規劃上屬架空層，產權“有無”上存在一定缺陷。在簽約前，只要盡到告知和披露義務，將缺陷明示在簽約前，如果承租人堅持求租（可能屬意租金評估價格的低、惠），那麼雙方完全可以達成自願、互惠的結果。

所以應依據法律規定，以專業的法律眼光，原則上對“標的物的功能、缺陷”能披露的就披露，儘量詳盡描述，儘量事前告知。

（三）對合同文本格式、內容規範化的管理

曾經有個租賃糾紛案，承租方在訴訟中黔驢技窮的情況下，避開主要爭議，無厘頭“咬文嚼字”，揪住合同文本中關於爭議解決途徑“温州市仲裁委員會（應為温州仲裁委員會）”大做文章。

這個例子也許不是最有普遍性，但恰恰説明簽訂合同時候，不僅要注意合同的主要條款，還要處處認真嚴謹，做好合同文本格式、條款內容等各方面規範化審查管理。因為我們面臨的承租方，一旦發生糾紛，他們往往比我們自己更能發現我們的不足。加強對合同文本的規範化的認識並通過法務管理工作執行到位，是防範風險和保護自我的堅實盾牌。現實中，對租賃合同內容做好細緻審查，同時對提高履約率也是非常必要的。

（四）對合同符合國家政策法規的審核管理

國有資產因屬國家所有，對其管理必須滿足相關國有資產管理規定是強制要求。因此，需要在簽訂合同前嚴格把控“政策法規關”，落實相關國有資產政策法規的各項規定和文件精神。例如，合同屬“三重一大”範圍的，簽約前要審查內部決策和管控工作流程是否到位。屬於國有資產轉讓的，審查是否已進行了資產評估等等。通過審核合同是否符合國有資產政策法規，來達到預防風險、管理資產的目的。

二、租賃合同簽訂中的風險

（一）租金履約管理

我們租賃經營國有資產，追求經濟效益是目的。粗粗統計手頭上資產租賃糾紛案7件，屬於租金糾紛的就有5件，佔比達70%。原因有因承租人失信違約、生意失敗、破產等不一而足，但造成的費用拖欠都給我們帶來較大的損失。

為此，作為出租方一定要特別關注租金交付和期限情況，明確先付後用的原則，必要時候可要求承租人支付一定履約保證金或押金。還有，一旦出現拖欠租金，應當及時催告，並要注意訴訟時效和保留催告證據等。

（二）履約期間的保障和檢查管理

前面説合同簽訂後，不能束之高閣。作為資產管理者和出租方，還要為承租人在水、電等公用設施使用上的保障和管理工作再盡心盡力，做好保障服務。本色酒吧、秦際文化公司、世代商業等租金糾紛案中，承租人都曾經以水、電、消防等問題做拖欠租金的理由。試想，如果這些保障工作到位，既能減少訴求理由，説不定也會讓租賃收益順利進行。

同時，還要定期依法開展出租標的物的檢查，對法律禁止的各種違法行為，及時發現，及時制止。比如説，承租人擅自改變用途，違章搭建、裝修不當以及影響安全環保等問題。

三、風險防控的設想

（一）建立風險防控制度的設想

如果有條件，法務部門應該並同資產經營部門、財務部門，嘗試結合實際案件和資產業務操作流程，分析研究風險存在的環節和集聚點，制定專門的防控制度。如果可以，是否可以起草編輯《資產租賃工作風險防控實務指導》一類的實用寶典，通過總結經驗提高資產業務工作人員的風險意識，規範操作流程。

（二）完善合同審核流程和工作台賬的設想

儘量規範管理合同全過程，比如針對洽談、起草、簽訂、生效等一系列流程，加強內控。例如，租賃前有書面計劃和方案。租賃洽談中，有一定的書面記錄。租期屆滿後，租賃標的物的移交，也有詳細的清單記錄。對往來聯繫的工作函，租金支付情況記錄等信息台賬也要認識其重要性，做好保存，以便日後發生法律糾紛時做證據。

（三）利用法規監督管理的設想

定期培訓學習相關國有資產管理的系列政策法規，提高業務人員的法律意識，培養業務人員識辨法律風險的能力。能在日常的監督檢查中，用法律的準則判斷承租人是否按約定使用，發現異常、存在安全隱患和違法活動，都要及時提出整改，必要時採取法律補救措施或及時解除租賃合同，用法律這一合法武器維護國家和公司的權益。

言長紙短，我尚需將所學結合所用，繼續思考和論證。不破不立，我尚需假以時日融合貫通，最終形成更加成熟完善的見解。

“博學而篤志，切問而近思”，非常感謝組織給予的這次學習機會和安排，使我得以充電加把勁，以更好的動力努力工作，為安居公司和名城集團貢獻力量！