商品房銷售合同管理問題思考建議

隨着房地產市場的發展，特別是住房制度改革的深入，越來越多的人民羣眾通過房地產市場解決住房問題、改善住房條件。作為保證商品房交易正常進行的重要法律制度一一商品房銷售合同，成為人民羣眾關注的焦點。商品房銷售合同不僅是保證房地產市場健康有序發展的重要手段，也是保護廣大人民羣眾切身利益的有效方法。然而，由於消費者在購買商品房時法律意識淡薄，自我保護意識不強，更由於房地產市場中不法開發商的合同**行為，以及人們對司法手段管理合同和行政手段管理合同界限混淆不清等原因，使商品房銷售中的合同**行為成為人民羣眾近年來消費投訴的熱點問題。國務院也將合同**行為作為整頓房地產市場秩序的一個重要方面。能不能依法做好商品房銷售合同管理工作，為人民羣眾創造一個放心的消費環境，是房產管理部門義不容辭的責任，也是貫徹落實十六大精神，踐行“三個代表”重要思想的重要內容。做好這項工作，也是用實際行動推動我市依法治市工作進程的一項重要內容。
    一、對商品房銷售合同實行行政管理的基本概念
    我國對商品房銷售合同實行行政管理，這是符合我國國情、具有中國特色的。馬克思主義認為，人民民主專政的國家有一個重要職能，那就是組織經濟建設和文化建設，以滿足人民日益增長的物質文化生活需要。對商品房銷售合同實行行政管理，就是國家行使這樣一種職能的具體體現。國家通過房地產管理部門運用行政管理手段，與司法手段有機結合，達到保護當事人的合法權利，維護社會經濟秩序，促進房地產業健康發展的目的。
    房產主管部門是受市政府委託，負責我市房地產市場統一規劃和監督管理的職能部門。依據國家、省、市有關法律、法規對商品房銷售進行管理。多年來，在市委、市政府的正確領導下，嚴格依法行政，認真踐行“三個代表”重要思想，維護廣大消費者的合法權益，推動了我市房地產市場的健康發展，也用實際行動推動了我市依法行政的進程。
    為了對商品房銷售合同進行更加有效的管理，國家頒佈了一系列的法律、法規、政策。先後出台了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《合同法》、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令95號)、《商品房銷售管理辦法》(建設部令88號)、《**市房地產市場管理條例》等等。最高人民法院於2003年5月7日公佈的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房買賣合同糾紛的審理適用法律作出了更加明確、具體的規定。《城市房地產管理法》規定了房地產價格申報制度，並明確了“商品房預售實行預售許可證制度”。建設部第95號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題進一步作了細化。房地產開發企業與購房者應當簽訂商品房買賣合同。l995年建設部和國家工商行政管理局聯合頒法了《商品房購銷合同示範文本》，2000年建設部、國家工商行政管理局又聯合對《商品房購銷合同示範文本》進行了修訂，並更名為《商品房買賣合同示範文本》，規定了1 3項主要內容。推行《示範文本》有利於保護當事人的合法權益，避免因合同缺少項和當事人意見表示不真實、不確切，而出現顯失公平和違法條款；
有利於減少商品房買賣合同糾紛，促進合同糾紛的解決；
有利於調動消費者的購房熱情，促進住房消費，拉動經濟增長。通過運用行政手段管理商品房銷售合同，推行《示範文本》，對規範房地產市場行為起到了重要的作用。
    二、為什麼要對商品房合同進行管理
    對商品房合同依法進行管理是全面建設小康社會宏偉目標的要求。在我國實現翻兩番的目標後，人民羣眾生活逐漸由温飽型向小康型轉變。黨的十六大又提出了全面建設小康社會的宏偉目標。小康不小康，關鍵看住房。建設部為小康社會的住房確定的目標是“户均一套房，人均一間房，設施齊全，功能齊備”。在新的時期、新的形勢下，將會有更多的人民羣眾通過房地產市場解決住房問題，提高居住質量，改善居住環境。創造一個公平、公正、公開的秩序正常的房地產交易環境，就顯得更加重要。因此必須依法加強對商品房銷售合同實施管理。
對商品房銷售合同實施管理是“三個代表”重要思想的要求“三個代表”重要思想這個完整科學體系中，始終代表中國最廣大人民的根本利益，是“三個代表”的最終歸宿，也是我們一切工作的出發點和落腳點。落實“三個代表”重要思想，必然體現在我們的工作實踐中，落實在一步一步紮實具體的工作中。加強商品房銷售合同管理，與人民羣眾的利益息息相關。因此，只有維護好房地產交易市場的正常秩序，為人民羣眾創造一個寬鬆的住房消費環境，才能真正代表最廣大人民羣眾的利益。
    對商品房銷售合同進行管理是促進房地產市場健康發展的要求。商品房銷售合同是國家對房地產市場進行微觀調控的主要手段之一，通過商品房銷售合同的調整，使得房地產市場交易活動井然有序，房地產市場健康發展。但是，我們還應清醒地看到房地產市場中仍有不法開發商違規開發、銷售商品房，損害廣大消費者利益，其中合同**行為就是近年來反映比較突出的問題。為此，國務院、建設部均將整頓以合同**消費者行為作為整頓房地產市場秩序的一個重要方面。因此，只有加強對商品房銷售合同的管理，消除開發商的不法行為，才能保護廣大消費者的利益，保證房地產市場健康發展。
    三、加強商品房銷售合同管理應重點做好的工作
    由於商品房不僅是人民羣眾改善居住條件，提高居住環境的要求，也是全面建設小康社會中實現家庭財富普遍有所提高的重要環節，在全面建設小康社會中意義重大。更由於商品房從預售到竣工交付的時間一般較長，具有較大的風險性和投機性，涉及廣大人民羣眾的切身利益，所以我們要紮實做好商品房銷售合同管理。
    1、進一步加強對房地產有關法律、法規的宣傳，提高消費者房地產法律、法規意識，讓商品房消費者做到明明白白消費。據統計，目前，消費者在購房時自己聘請律師的不到2％，法律意識比較淡薄，自我保護意識不強。大多數人認為：目前新版《商品房買賣合同》是國家制訂的，以為很全面，《合同示範文本》可以保護自己的利益，且大多數人在購房時有一種從眾心理，大家都這樣簽了，我也這樣籤算了。因此，加大對房地產的有關法律、法規的宣傳力度，培育消費者的法律意識，是規範房地產市場秩序，保護消費者合法權益的基礎性工作，也是推進我市依法治市進程的重要內容。加強商品房銷售合同管理，就必須大力宣傳有關法律、法規，使之家喻户曉，人人明白。
    2、嚴格對商品房銷(預)售進行管理。按照建設部《城市商品房銷售管理辦法》對商品房銷(預)售的規定，一是嚴格按規定辦理預售許可證，同時配合新聞媒體，定期向社會公佈預售許可辦理情況，以供廣大消費者監督和作為購房參考；
二是銷售商品房時必須用《商品房買賣合同示範文本》，不使用的不予辦理產權證；
三是加強對商品房銷(預)售的檢查巡查。
    3、會同工商部門加大對房地產廣告的管理力度。《商品房銷售管理辦法》第十四條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確”。但現實中，房地產開發企業的某些廣告，談不上真實、合法、科學、準確更是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內容，l00％真實、合法、科學、準確的幾乎沒有，一般都包含了30％以上的虛假成分。對廣告中大量的承諾性內容也不能全部約定在合同中，這些都嚴重地損害了消費者利益，必須堅決予以糾正。在商品房銷(預)售時，房地產銷(預)售廣告必須註明預售許可證號及准予預售的相關內容。房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，應當在商品房買賣合同中約定。
    4、推行《商品房買賣合同示範文本》，規範商品房銷售合同管理制度。現在某些商品房開發商單方面制訂某些對開發商有利不可商談的條款；
違反法律規定，單方擴大相關法律術語的內涵與外延等等來損害廣大消費者利益。為此，必須對已經出售的商品房的合同進行定期檢查，對不按法律規定簽訂合同；
不按法律規定明示相關法規及合同文本的：對違反法律擴大解釋或侵犯消費者利益的合同條款，除要加以糾正外，還要對商品房開發商予以相應的處罰，以維護合同制度的嚴肅性。
    5、房地產產權產籍管理部門從嚴建立和管理抵押貸款他項權證和商品房買賣中的產權辦理檔案，在辦理他項權證或產權證上杜絕一房多貸，一房多賣行為。