關於在城陽火車站片區實施拆遷騰地、,促進新舊動能轉換，打造城陽未來之城軌道交通樞紐新的,增長極的調研報告

一、基本情況

該片區位於城陽區正陽路以南、火車軌道以東、秀城路以西、興陽路以北，共佔地約780畝，分散存在著公有房屋及集體地上住宅房屋400餘處，部分像供銷社、糧食管理所、城陽商廈、市民政局收容遣送站、青島麵粉八廠、李滄農業生產資料公司、喜盈門集團公司、濟南軍區軍供站及其他國有企事業單位100餘家。依託青榮鐵路以及城陽火車站站前廣場建設專案，部分房屋已拆遷完畢，但有部分房屋由於產權較複雜、房地產市場的變化、被拆遷人對補償政策的接納度等因素的影響，仍未拆遷完畢。

二、專案優勢

該位置緊靠即將建設的城陽火車站，很早以前即是老城陽鎮駐地，交通條件便利，貨運物流、商貿業繁華，外來人口較多，旁邊緊靠青島國際農產品展示交易中心及城陽農產品批發交易中心，屬於城陽區較繁華的地塊，另外該位置是進出青島北大門的咽喉之地，2019年青島流亭國際機場轉場後，該位置建築限高即將取消，未來發展潛力巨大。

三、不利因素及拆遷難度

該位置房屋產權複雜，存在很多公有房屋未改制及改制後產權人多次變更的情況拆遷難度極大：

（1）房屋建成年代久遠，大部分為上世紀五十、六十年代，房屋手續資料不全，產權複雜。經調查認證，既有國有地上住宅房屋也有集體地上住宅房屋。

（2）由於政策的限制以及補償方案的不完善，難以與周邊社群舊村改造徵收補償進行平衡，造成拆遷困難。

（3）整個片區拆遷專案評估價值時點為2016年，近兩年青島市特別是城陽區房地產市場變化較大，當時的評估價格與現行市場行情出入較大。

（4）目前城陽區房屋拆遷工作沒有實施依法徵收程式，未辦理徵收手續，只能協商拆遷，房屋權利人要求政府出具合法徵收手續，政府作為拆遷主體沒有相應的法律支撐，導致街道在開展拆遷工作時非常被動，且遇到釘子戶，無法採取強制措施。最終導致拆遷難，影響重點專案拆遷騰地程序。

四、可行性操作方案

首先，對接區未來之城規劃定位，在該區域打造交通便利的大交通樞紐。成立專門的專案拆遷班子，拆遷服務機構、律師及審計部門全程參與。

其次，啟動國有土地上房屋徵收實施程式，規範流程，完善政策，依法有序進行徵收工作。

為了規範國有土地上房屋徵收與補償，維護公共利益，保障被徵收人的合法權益，2011年《國有土地上房屋徵收與補償條例》已經出臺，根據規定，國有土地上房屋拆遷應該依法辦理徵收程式。條例規定，被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行，即可以實施司法強拆。當前房屋徵收工作法律法規已經非常完備，拆遷徵收已有法可依，拆遷工作已有通道和方向。

目前，青島市區內房屋拆遷早已實施依法徵收，為推進“陽光城陽”建設，推進政府依法行政，依法規範各項工作，建議城陽區儘快推進實施國有土地上房屋徵收工作，以保證重點專案的順利進展。鑑於距離之前評估報告出具時間較長、房地產市場變化較大，根據專案重新啟動的時間節點，按現行市場價格重新出具評估報告，根據新的補償方案完善補償制度，使被拆遷人的補償更加合理化，從而加快拆遷程序。

五、前景展望

該區域專案建成後，城陽火車站將變身為高鐵站，青榮城際、青島至煙臺和威海方向的列車、膠濟貨運專線列車均將在此停靠。將滿足高鐵從城陽經過直達青島北站的條件，青島市民坐動車在此下車後，即可坐有軌電車轉接到城區再行疏散。

通過不懈的努力，將促進城陽大交通格局的形成，以大交通引領城陽大發展，努力實現城陽交通又好又快發展，未社會經濟發展和市民出行提供更好的服務。

2018年4月10日